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“物业第一股”彩生活:规模与市值不匹配 在手现金下滑超3成

彩生活物业股票行情

图片:《色彩生活》 2019年在线性能简介

3月30日,在“财产第一股份” Color Life发布的2019年财务报告中,其收入从36.13亿元人民币6.4%增至38.45亿元人民币,净值上市公司公司股东应占利润增长了2.8%,达到4.98亿元,毛利润增长了5.69%,达到了3.55亿元。多项核心财务指标的增长率均为2014年以来最低。此外,Color Life的手头现金也下降了30%以上。

市场价值与规模不符

在物业管理企业的收入和净利润的总体增长率为20%到40%的情况下,Color Life这张谦虚的成绩单在资本市场上没有得到积极的反馈。财务报告发布后的第二天,Color Life It在早盘交易中开盘下跌近3点,然后下跌超过6%。色彩生活公司首席执行官黄炜在投资者会议上坦率地说:“就色彩生活的扩张而言,投资者现在感到我们有点“停顿了”。

股价下跌吸引了Color Life管理层的注意。黄威在业绩发布会上说:“昨晚发布年度报告后,我在上午的业绩发布会前看了一下股价,结果跌了很多。我认为有必要讨论与您一起发展Color Life。”

在黄伟看来,2002年Color Life成立时,许多大型房地产公司已经相当庞大,Color Life只能以低价打开市场。到目前为止,低价模型仍然是Color Life的特色。例如,Color Life的150个项目的物业费单价低于80美分,而整体物业费单价为1.15元,这在行业中是绝对低的,而低价格意味着低利润。

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但是,黄伟认为,低价模式仍然是开放市场的关键因素,而Color Life的低成本项目仍主要是在旧社区,价格上涨面临许多困难。彩生活将继续提高服务质量,提高单价不足1元的物业管理项目的收费标准。黄伟说:“我想花一两年的时间来进一步完善和完成这些价格项目,以使业主更加黏腻和满意。”

Color Life的管理层面临的问题不仅限于股价下跌。根据光大证券的研究报告,截至今年2月29日,彩生活的总市值为53亿元,其PE值为9.8,可与保利地产同等规模的物业管理公司相媲美。 ,碧桂园服务,中国海外发展有限公司和绿城服务的PE值是其40倍以上,色彩寿命方面存在很大差距。

在性能会议上,彩生活执行董事陈新宇坦率地说:“就规模,利润和收入而言,我们都应该成为前五名领先公司,但就股价而言,两者之间的差距我们和领先公司比较大,物业管理公司在市场上的估值通常是40、50倍,但Color Life全年却不到10倍,市场价值和规模确实不匹配。真令人伤心。”

在陈新宇看来,Color Life的低股价和市值与其先前对互联网战略的重视以及对基本属性的关注不足有关。 Color Life一直在属性公司中粘贴标签“ Internet 公司”。对互联网的长期持续大规模投资导致基本财产的质量无法得到有效保证和改善,并且在质量下降和客户满意度下降之后,回收率再次下降,挤压了企业的利润。陈新宇说。

但是,“ Internet”模型具有优点和缺点。陈新宇认为,“互联网的增长模式是流量的增长。根据这种逻辑思考时,Color Life选择了“小型股票交易”模型。该模型可以快速扩展。大量当地的中小型物业公司愿意效仿我们合作。但是由于对互联网思维的重视,我们有时会在合作的利润和管理领域采用“放弃”的角度,这将在短期内对我们的增长施加压力和影响。“

《焦点房地产新闻》查询财务报告后发现,截至去年年底,Color Life的合同管理面积为5.62亿平方米,合作与联盟的面积为6.49亿平方米。合作联盟的服务范围大于合同管理。在区域中,合作和联盟项目大多采用“小股票交易”模式。

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Color Life当前的合作和联盟服务相对较大。如果我们不只是追求它带来的流量,利润和合同领域的回报,那么这将是一个很大的空间。陈新宇说,我们可以将小股票变成大股票,将有更多的利润和更多的区域纳入报表,这将成为我们未来的新增长点。

陈新宇提醒:“色彩生活的特征是市场化。自列表开始以来,它与其他属性采取了不同的路径。现在,大多数属性公司通过母体公司反馈。我们认为这不是可持续的事情。随着整个房地产行业恢复市场竞争,我们在这一领域的优势将变得更加明显和强大。我们也希望投资者注意这一点。”。

低估值的第二个原因是在投资方面。在陈新宇看来,过去一年中,彩生活已经进入了重资产行业,例如彩纸架和彩车,但是这些重资产行业对彩生活并不熟悉。这对公司的流动性和负债有重大影响。这种影响已引起投资者的担忧和担忧。

”彩生活的股价被市场严重低估了,但在2019年进行战略调整后,彩生活变得更加务实并重回其房地产战略,形成了以黄伟为核心的领导团队。强大的执行力,更丰富的经验和更有效的着陆。”陈新宇表示,在不久的将来,我们可能会看到Color Life的股价和市值发生明显变化。

战略调整下的人员替换

陈新宇提到的战略调整可能与《色彩生活》频繁的人员调整有关。自去年下半年以来,创立色彩生活品牌并带领其成功进入资本市场的公司“副手”汤雪斌从执行董事和首席执行官那里经历了许多工作变动。执行官先是执行董事和首席执行官,然后是副总裁。董事长和非执行董事逐渐在后台“退休”。

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与此同时,长期专注于线下社区业务的前首席执行官黄炜登上舞台,担任执行董事兼首席执行官。陈新宇还从非执行董事转变为执行董事。

其中,执行董事与非执行董事之间的最大区别在于配资公司,执行董事具有强大的决策权,而非执行董事通常不承担日常运营管理决策事务。自从Color Life成立和上市以来最大的人员变动,它曾经成为“公众舆论焦点”。

在色彩发布会上,色彩人生董事长兼执行董事潘军在回应上述人员调整时说:“去年年底,色彩人生调整了领导团队,主要是在应唐学斌的要求,辞去了公司首席执行官和执行董事一职,经董事会讨论,同意唐学斌辞去CEO并继续担任公司执行董事,并邀请Color Life执行董事和首席执行官黄伟接任Color Life首席执行官。”

在潘军看来,唐学斌在《色彩生活》中工作了18年,为过去的《色彩生活》的建设做出了很多努力。从一开始,Color Life就强调了为行业和所有者带来的增值。互联网平台进行了有效的实践,但考虑到公司的未来发展和个人情况,公司要求黄伟先生担任Color Life的第二任首席执行官。

根据公共信息,黄伟作为房地产管理行业的资深人士,于1997年加入中国海外房地产有限公司,对社区服务的实施和组织体系的运作具有独特见解。 2015年,彩生活收购开元国际后,黄伟进入公司并负责开元国际的管理。他是平台 Color Life高端服务的主要推动者。 2016年,Color Life收购了万达地产之后,黄伟负责了该模块的推广,从而促进了利润率的增长。

在外界看来,黄伟的继任可能意味着Color Life将重新获得离线服务。 Color Life官员还表示,公司将专注于基于物业管理服务构建离线和在线服务,并使用互联网技术平台来强调其在回归线下的决心。

在谈到未来时,潘军表示,Color Life仍有130亿平方米的待开发库存。如何整合这部分市场是我们团队最需要做的。我们现在开始采取行动。

然而,Color Life积极追求变革的背后是房地产管理行业竞争日趋激烈的现实。根据Crane Property Management的统计,仅在2019年,陆续列出了9个大陆物业,包括Riverside Service,Blu-ray Garbo Service,Poly Property和Times Neighborhood 公司,其规模增长明显快于色彩生活。

相比之下,同期在线配资,物业管理公司Kaisa Meihao,保利地产和碧桂园服务的收入增长率分别为40.87%,4 1.1%和106.3%比色彩寿命高3 4.47%,35%和9 9.9%

超过30%的手头现金减少了

过去,Color Life的重点一直放在增值服务上,但目前,该服务尚未为集团带来预期的收入。财务报告披露,2019年,Color Life的物业管理服务,增值服务和工程服务三个主要部门的收入分别为3 3.42亿,4.1亿和1.2亿。同比增长9.1%,下降1.7%,下降27.6%,充满希望的增值服务收入下降。

从盈利能力的角度来看,科瑞资产管理公司指出,去年,彩生活的物业管理服务毛利率同比增长1.5个百分点,对集团利润的贡献为68.04%。另一方面,增值服务业务的毛利率同比下降3.1个百分点,利润贡献仅为27.5%。利润份额较小且增长率较低的增值服务很难在短期内实现盈利。

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色彩生活的最重要时刻可以追溯到2014年。当时,色彩生活作为香港第一家在香港上市的内地房地产公司,享有最佳声誉。正是由于Color Life的上市,市场重新审视了房地产的价值。得益于上市时的先发优势,Color Life活跃于并购领域。

通常,2015年2月,彩生活斥资3.3亿元人民币收购开元国际的全部股权,并收购了其旗下的130个物业管理项目。随后,于2018年2月,彩生活以20.12亿元的价格收购了深圳万象的100%股权和万象(以前的万达地产)的100%股权,涉及132个项目和64,060万平方米的管理面积

由于进行了一系列的收购和收购,Color Life的规模迅速扩大,在管理领域方面位居行业之首,但债务压力也随之而来。截至2018年底,公司的债务规模达到36.6亿元,是1.期末所有者权益的1倍。其中,计划在一年内到期的债务占48%,短期债务偿还压力较高。

意识到债务压力的Color Life开始放慢并购的步伐,而是专注于通过口口相传和品牌进行内生扩张。经过一系列调整,彩生活2019年的债务同比减少37.3%至2 2.95亿元,其中短期债务所占比例缩小至43%。

在陈新宇看来,彩生活的高负债与并购和投资领域的行为有关。去年,公司采取了减债行动彩生活物业股票行情,债务总额减少了13亿元。今年,彩生活的债务将减少得更多,债务结构以及长期和短期债务的分配将更加合理。

但是,在债务压力缓解之后,Color Life的现金流量压力随之而来。 2019年,彩生活的总资产同比减少6.86%至937.59亿元,银行存款和现金同比减少3 5.5%至17.] 21亿元。与现金流量的下降相反彩生活物业股票行情,该期间,Color Life的销售和分销费用为6290万元人民币,同比增长7%。

目前,只有管理区域可以反映Color Life的“第一物业份额”的标题。根据财务报告,到2019年底,Color Life管理着2,815个社区,总建筑面积5.5亿平方米。如果添加6.49亿平方米的合作与联盟建筑面积6.49亿平方米,则Color Life 平台服务的面积为1 2.11亿平方米。但是,与2018年同期相比,产生收入的管理区域略有下降0.96%。

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